Kuvaus
Tampere-Vaasa valtatie VT3:n lunastaminen on tehty kahdessa maanmittaustoimituksessa. Kyröskoski-Kostula osuuden toimitus valmistui 29.12.2022 ja korvaukset suoritettiin tammikuussa 2023. Korvaukset olivat yhteensä 59 167 €, joista korkotulot (6 %) 13 116 € ja maapohja- ja vahingonkorvaukset 46 051 €.
Kyröskoski-Hanhijärvi osuuden toimituksen valitusaika päättyi 14.7.2023. Maapohjakorvaukset ja osa vahingonkorvauksista maksettiin Hämeenkyrön kunnalle heinäkuussa 2023. Korvaukset olivat yhteensä 570 519,89 €, josta korkotulot (6 %) 105 225,76 € ja maapohja- ja vahingonkorvaukset 465 294,13 €. Puuston yhteismyynti on tehty erikseen etukäteen.
Lunastuskorvaukset muodostuvat maapohja eli kohteen korvauksista, sekä toisen vaiheen toimituksessa haitan- ja vahingonkorvauksista. Lisäksi jälkikorvauksia on mahdollista hakea viiden vuoden sisällä päätöksestä, jos haittoja ilmenee myöhemmin.
Maanmittaustoimituksessa kiinteistökohtainen omaisuus on luetteloitu ja tilukset on kuvioitu tiluslajeittain toimituskartoille. Maanomistajan menetyksestä on määrätty täysi korvaus käyvän hinnan perusteella. Markkinahinta on arvioitu vertailukelpoisilla edustavilla kauppahintatiedoilla ja toimitusinsinöörin hintatutkimuksilla, joissa on analysoitu pitkänajan hintakehitystä Hämeenkyrön kunnan eri taajamissa, kaavoitetulla alueella (AO, LT) sekä maaseutualueella. Arviointikirjallisuuteen ja aikaisempiin toimitusratkaisuihin on myös perehdytty.
Asemakaavoitetut ja kaavoittamattomat rakennuspaikat sekä liiketontit ovat arvioitu kauppahintamenetelmällä. Metsämaalla on arvioitu maapohja, taimikko, puuston ennenaikainen hakkuu sekä mahdollinen rakentamisen odotusarvo (hajarakennuspaikat). Viljelty maa on arvioitu peltomaakauppojen perusteella. Kaavoituksen odotusarvomaan ja raakamaan arvioinnissa on käytetty pelkästään edustavia kauppoja, koska Hämeenkyrössä hinnoissa on erittäin suuri neliöhintahajonta. Muita korvauksia on määrätty koristekasvillisuudesta, mahdollisista työnaikaisista vahingoista ja oikeudenvalvontakustannuksista.
Toimituksessa on kohteen- ja vahingonkorvauksille laskettu elinkustannusindeksikorotus 14 % (Kyröskoski-Kostula) ja 16 % (Kyröskoski-Hanhijärvi) haltuunottoajankohdasta toimituksen lopettamiseen. Lunastustoimikunta (toimitusinsinööri ja 2 uskottua miestä) on tehnyt lopulliset päätökset korvauksista. Toimituksessa maanomistajia kohdellaan tasapuolisesti ja arvion tarkkuus on +/- 20 %. Lunastustoimikunnalla on myös harkintavaltaa. Korvausten maksaja ELY-keskusten ja TE-toimistojen kehittämis- ja hallintokeskus (KEHA-keskus) on suorittanut maapohja- ja vahingonkorvauksille 6 % vuotuisen koron haltuunotosta maksupäivään.
II-vaiheen toimituksessa päätetään haitan- ja vahingonkorvaukset. Haitankorvauksissa huomioidaan kiinteistölle aiheutunut pysyvä arvon alentuminen kustannusarvomenetelmällä, maa- ja metsätaloushaitta tai muut haitat, kuten melualue. Vahingonkorvaukset ovat kertaluoteisia taloudellisia vahinkoja. Näitä korvauksia voi vaatia toimituksessa myös ne, joilta ei lunasteta maata. Hämeenkyrön kunnalla tulee olemaan tämän hetken laskelmien mukaan näiden suhteen korvausvaatimuksia euromääräisesti noin 230 620 €. Toisen vaiheen toimituskokous pitäisi olla syyskuussa 2024.
Jälkikorvaushakemus pitää lähettää maanmittauslaitokseen, jos VT3:lla tai lähimaastossa on kunnalle aiheutuvia lisätöitä, joita ei ole voitu ennakoida. Esimerkiksi entinen maantiealue Turkimusojan sillan kohdalla Raipionvuorentiellä on siirretty kunnan omistamaan kiinteistöön, mikä saattaa aiheuttaa jälkikorvausvaatimuksia, jos rakenteita joudutaan huoltamaan.
Hämeenkyrön kunnan hallintosäännön liitteen 105 § mukaisesti hallitus hyväksyy maanomistajalle maksettavaksi määrättävän katualueen korvauksen.
Maantien nauhamaisessa lunastuksessa yksittäisen tiluskuvion korvauksen pienuuteen vaikuttavat tyypillisesti seuraavat tosiasiat: pienet kuviopinta-alat, joutomaa-alat (tiet, katualue, joki), laskuojat (0 €), irralliset pienet peltolohkot, vuokramiehen osuus (0,5) pellon kohteen korvauksesta, tilusjärjestelyalat (0 €), taimikon alitiheyskerroin (0,3-0,8), taimikon puulaji (koivu 2800 €/ha vrt. kuusi 4410 €/m2) sekä puutarhakasvillisuuden hoito- ja kuntotasokerroin. Maapohjan kasvupaikkatekijät (OKT, MT) ovat kuitenkin erinomaiset ja puusto hyvin hoidettua. Korvausvaatimuksia ei ole esitetty kunnasta kummankaan toimituksen korvauksista ja viranhaltija on toimitusten aikana vaihtunut.
Kunnan menettämistä maista suurin osa on asumattomalla metsäalueella, koska uuden valtatien linjaus on suuremmalta osalta kokonaan uudessa maastokäytävässä, jossa on vähän peltoaukeita vieressä. Asemakaavoitettua aluetta on Tippavaaran, Kostulan ja taajamien kohdilla. Yleiskaavassa oleva VT3:n linjaus on vähentänyt 1980-luvulta lähtien rakentamista tiealueelle.
Paikkatietokartoilta (Hannele Vataja) nähdään korvausten saadut yksikköhinnat (sisältävät indeksikorotuksen). Diagrammeilta (Hannele Vataja ja AH) näkyvät saatu keskimääräinen neliöhintakorvaus (Lunastustoimikunnan päätös) sekä korvausmahdollisuuksien vaihteluväli, joka on tulkittu vaihtoehtoisten maankäyttömuotojen mukaisista hintatutkimuksen minimi ja maksimi neliöhinnoista (Toimitusasiakirjojen neliöhinnan vaihteluväli, tulkinnut/soveltanut AH).
Karttojen ja diagrammien mukaisesti
1) VT3:n Kyröskoski- Kostula osuudella maapohjakorvausten neliöhinnat ovat olleet suurimmat Poussanharjulla (7,50-9,12). Rapionvuorentiellä pellon kohdalla neliöhinta on ollut 1-43-1,86 €/m2. Alhaisimpia neliöhintoja on saatu Harjunreunakadun tuntuman pellolla (0,67), Turkimuksessa (1,35) ja Rapionvuorentien alkuosassa (1.43).
2) VT3:n Kyröskoski-Hanhijärvi osuudella kunnan kiinteistöillä maapohjakorvausten neliöhinta on ollut kallein Tippavaarassa (6,03-6,15) VT3:n itäpuolella liikerakennusten kohdalla Häijääntien liikenneympyrästä pohjoiseen. Häijääntien molemmin puolin ja Keinumäessä maapohjan neliöhinta on saatu (1,74-2,90). Halvimmat neliöhinnat (0,16-1,13) ovat olleet metsäalueella Pappilanjoesta Hanhijärven risteykseen saakka.
Molemmilla osuuksilla kalleimmat hinnat on saatu asemakaavoituksen reuna-alueilta. Alhaisinta hintaa selittää muun muassa Turkimusojan luonnonsuojelualue, suot sekä kalliot Hanhijärvellä, jolloin metsäntuotto on pienempi.
Näissä VT3:n maanmittaustoimituksissa edustavat raakamaakaupat ovat Hämeenkyrön kunnan alueella olleet välillä 0,9-3,22 €/m2 ja vertailukauppojen keskiarvo 1,85 €/m2. Kun saatuja korvauksia vertaa keskiarvoon, joka sisältää kaavoituksen odotusarvoa, voidaan korvaustasoa pitää hyvänä. Maaoikeuteen valitus olisi ollut mahdollista, ehkä yksikköhintoihin olisi voitu puuttua, mutta tosiasioihin ei.
VT3:n rakentaminen on tuonut myös ei taloudellisia arvoja. Etuja ovat hankkeissa rakennettu uusi valtatie ja Viljakkalaan menevä tie, kevyenliikenteen väylä ja sen jokisilta, laskeutusaltaat vesistöihin sekä maantiesillat ja -rampit. Hämeenkyrön kunnalle ei ole muodostunut korvausvelvollisuutta eikä toimitusmaksuja, koska Pirkanmaan Ely-keskus hakijana on maksanut nämä. Rakentamiskustannukset on ositeltu hankkeen kehitysvaiheessa.