Kunnanvaltuusto, kokous 12.6.2023

Kuvaus

Hämeenkyrön kunnanviraston hanketta on yritetty saada valmiiksi useiden vuosien ajan. Ns. Hollitien alueelle on pyritty etsimään ratkaisua toimitilanäkökulmasta myös seurakunnan kanssa. Seurakunta on edelleen mukana alueen kokonaissuunnittelussa poislukien toimitilat. Kunnassa on tutkittu eri vaihtoehtoja kunnanviraston sijainnille, mutta kunnanvaltuusto on päättänyt 30.9.2019, että se sijoitetaan Hollitien alueelle. Hollitien alueella sijaitsevat kunnan rakennukset ovat: hallintotalo, (vanha hammashoitolan rakennus), kunnantalo ja tekninen siipi, virkailijoiden talo ja tekniikkatalo.

Hämeenkyrön kuntastrategian mukaan vahvuutenamme on, että julkiset rakennukset ovat käyttäjilleen turvallisia ja terveellisiä. Tavoitteena on toteuttaa järkevää ja perusteltua omistamista, omistajapolitiikkaa ja omaisuuden arvosta huolehtimista.

Tutkimusten mukaan nykyinen rakennusmassa on sekä osittain käyttökiellossa, purkuluvan saanutta ja massiivisen peruskorjauksen tarpeessa. Alueella on voimassaoleva asemakaava vuodelta 1966 ja keskustan oikeusvaikutteinen yleiskaava vuodelta 2001. Alueella ei ole rakennuskieltoa, rakentamisrajoitusta tai toimenpiderajoitusta. Kunnantalolla ei ole suojelumerkintöjä, mutta se sijaitsee arvokkaalla kulttuuriympäristöalueella (RKY). 

Talousarvion vuodelle 2022 investointiosassa on varauduttu edistämään hanketta vuosina 2022-2024. Elinympäristöpalvelut on jatkanut suunnittelua ulkopuolisen suunnittelukonsultin avulla tarkoituksena tuottaa päättäjille tietoa vaihtoehtoisista etenemistavoista ja niiden kustannusvaikutuksista. Osana talouden tasapainotus- ja sopeuttamisprosesseja on päädytty esittämään taloudellisesti kestävimpänä ratkaisuna investointia omaan taseeseen. Tähän perustuen elinympäristölautakunnalle esitetään linjattavaksi jotakin kolmesta vaihtoehdosta.

Ulkopuolisen konsultin kanssa valmistellut kolme vaihtoehtoa ovat:

Vaihtoehto 0 :

Hanketta ei enää edistetä.

Vaihtoehto 1 :

Kunnantalon purkaminen, virkailijoidentalon purkaminen, hallintotalon purkaminen, tontin realisointi ja uuden Hämeenkyrötalon rakentaminen puretun hallintotalon tilalle.

Vaihtoehto 2 :

Kunnantalon purkaminen, uuden osan (tekninen siipi) peruskorjaus ja uuden osan rakentaminen puretun vanhan kunnantalon tilalle.

Edellä olevista vaihtoehdoista vaihtoehto 1 täyttäisi parhaiten kunnan tarpeet tässä taloustilanteessa pitkäjänteisesti. Hankkeesta tullaan jatkossa informoimaan säännöllisesti hanketiedotteen muodossa.

Tarkempi esittely vaihtoehdoista on oheismateriaalina.

Kuvaus

Hämeenkyrötalohanketta selostavat kokouksen aluksi elinympäristöjohtaja Ritva Asula-Myllynen ja tilapalvelupäällikkö Harri Jääskeläinen. 

Kuvaus

Hämeenkyrön kunnanvirastohanketta on käsitelty ja suunniteltu vuosien varrella useaan otteeseen eri toimielimissä. Kunnanvaltuusto on hyväksynyt edellisen hankesuunnitelman 10.6.2019 (31 §) ja päättänyt, että teknisen käyttöikänsä päässä olevaa vanhaa kunnantaloa ei korjata. Valtuusto päätti 30.9.2021 (46 §), että uuden kunnantalon sijainti on Hollitien alue. Tulevan kunnantalon nimeksi on työn aikana tullut Hämeenkyrötalo.

Vuoden 2022 aikana on päivitetty hankesuunnitelma sekä sen liitteenä oleva tilaohjelmaluonnos, joka täsmentyy arkkitehtisuunnittelussa. Tavoitteena on muuntojoustava uudisrakennus, jonka tilat vastaavat nykyisiä tarpeita toiminnallisesti, taloudellisesti, terveydellisesti ja tila- ja energiatehokkaasti. Tällä hetkellä Hämeenkyrötaloon tulevia henkilöitä eri palvelualueilta on sijoittuneena viiteen eri kohteeseen: hallintotalo, asiointipiste, tekninen siipi, teollisuustalo ja Monitoimikeskus Silta. Neliöitä on käytössä noin 2 300 m2. Talo suunnitellaan noin 50 henkilölle ja alustava arvio tilatarpeesta on noin 1 300 m2.

Hankesuunnitelma ei ota kantaa lopullisiin päätöksiin mutta siinä esitetään rakennuksen sijaintivaihtoehdoiksi vanhaa kunnantalon tai puretun tekniikkatalon tontteja. Varsinaisen rakennusurakan suunnittelun ja rakentamisen on arvioitu kestävän kilpailutuksineen vuoden 2025 loppuun mutta siinä ei ole huomioitu mahdollisia mm. päätöksentekoon tai rakentamiseen liittyviä viivästyksiä. Tavoitehinta-arvio hankesuunnitelmassa on 4 345 000 euroa mutta lopullisen tilaohjelman neliöt, materiaalien ja energian hinnat ja muu kustannuskehitys vaikuttavat siihen.

Hankesuunnitelma liitteineen on yli 300-sivuinen ja siihen on koottu lähdeaineistoksi mm. kaikki tehdyt rakennustutkimukset. Hanke kytketään tänä vuonna käynnistyvään Hollitien alueen viitesuunnitteluun ja asemakaavamuutokseen.

Vuosi 2023 on tarkoitus käyttää suunnitteluun niin, että vuoden 2024 talousarvion valmistumiseen mennessä kunnanvaltuustolla on edellytyksiä tehdä päätöksiä hankesuunnitelman hyväksymisestä ja jatkotoimista. Talousarviossa tälle vuodelle on 100 000 euron määräraha suunnitteluun ja taloussuunnitelmavuosille arvio toteutuksesta vuosille 2024-2025 yhteensä 5 500 000 euroa.

Hankesuunnitelman käsittelyaikataulu on seuraava:

• kunnanhallituksen ja elinympäristölautakunnan yhteinen keskustelutilaisuus 13.2.
• päätöskäsittely elinympäristölautakunnan osalta 7.3.
• valtuustoinfo 20.3.
• päätöskäsittely kunnanhallitus 3.4., tarvittaessa vielä 17.4.
• päätöskäsittely kunnanvaltuusto 24.4.

Kuvaus

Elinympäristölautakunta on 7.3.2023 päättänyt esityksestään Hämeenkyrötalon hankesuunnitelmaksi. Siinä olevassa alustavassa tilaohjelmassa on kohteen mitoitukseksi suunniteltu 1.300 m2 ja henkilöstömääräksi 50 henkilöä. Hankesuunnitelma ei ota kantaa lopullisiin päätöksiin, mutta siinä esitetään rakennuksen sijaintivaihtoehdoiksi vanhaa kunnantalon tai puretun tekniikkatalon tontteja. Varsinaisen rakennusurakan suunnittelun ja rakentamisen on arvioitu kestävän kilpailutuksineen vuoden 2025 loppuun, mutta siinä ei ole huomioitu mahdollisia mm. päätöksentekoon tai rakentamiseen liittyviä viivästyksiä. Tavoitehinta-arvio hankesuunnitelmassa on 4 345 000 euroa, mutta lopullisen tilaohjelman neliöt, materiaalien ja energian hinnat ja muu kustannuskehitys vaikuttavat siihen. Hankesuunnitelma liitteineen sisältää yli 300 sivua. 

Elinympäristölautakunta toteaa, että vuosi 2023 on tarkoitus käyttää suunnitteluun niin, että vuoden 2024 talousarvion valmistumiseen mennessä kunnanvaltuustolla on edellytyksiä tehdä päätöksiä hankesuunnitelman hyväksymisestä ja jatkotoimista. Talousarviossa tälle vuodelle on 100 000 euron määräraha suunnitteluun ja taloussuunnitelmavuosille arvio toteutuksesta vuosille 2024-2025 yhteensä 5 500 000 euroa.

Hämeenkyrötalosta järjestettiin 20.3.2023 valtuustoseminaari, jota varten osallistujille lähetettiin hankesuunnitelman aineisto ja siihen liitetyt nykyisen rakennuksen kuntotutkimukset. Seminaarin perusteella nähtiin vielä avoimiksi kysymyksiksi mm. seuraavat asiat:

• onko uudisrakentamisen vaihtoehtona peruskorjaus tai ainakin peruskorjaamisen ja uudisrakentamisen yhdistävä toteutus (teknisen siiven peruskorjaus)?
• onko tilaohjelman tehokkuus varmistettu?
• mikä olisi sijaintipaikka nykyisellä alueella?
• rakennuksia alueelta voidaan purkaa?
• mitä rakentamista alueelle on saatavissa?
• millaiset ovat eri vaihtoehtojen kustannukset, onko kunnalla varaa tällaiseen investointiin?
   

Elinympäristötoimi katsoo, että avoinna olevien asioiden tarkentaminen vaatii ensin päätöksen alustavasta tilaohjelmasta ennen kuin muu suunnittelu voi edetä niin paljon, että em. kysymyksiin voidaan vastata. Elinympäristötoimi on tuottanut vastauksenaan seminaarin jälkeen asiakirjan: Hämeenkyrötalohanke, kysymyksiä ja vastauksia 27.4.2023.

Kunnanjohtaja katsoo, että jatkovalmisteluun voidaan asettaa seuraava käsittelyjärjestys:

• Valtuusto päättää elinympäristölautakunnan esittämän hankesuunnitelman mukaisesti suunniteltavan kohteen tarpeen ja mitoituksen eli alustavan tilaohjelman
• Kun tarve eli tilaohjaelma on määritelty, suunnittelu pystyy tuottamaan tarkemmat tiedot eri vaihtoehdoista eli toteutetaanko tarve A. uudisrakentamisena vai B. uudisrakentamisen ja peruskorjaamisen yhdistelmänä
• Tarkemmassa suunnittelussa ratkeaa, miten tilaohjelma suunnitellaan siinä ilmoitetuille toiminnoille ja henkilöstölle toiminnallisesti tehokkaaksi ratkaisuksi. Siinä selviää miten tehokkuus ja toiminnallisuus toteutuu vaihtoehdoissa A tai B.
• Samoin pysytään ottamaan kantaa vaihtoehtojen sijoittamiseen alueelle ja rakennusten purkamistarpeeseen
• Näiden kautta päästään vertailemaan vaihtoehtojen A ja B toteuttamista ja niiden kustannusarvioita.
   

Tilahankkeiden yleissuunnittelu jakaantuu yleensä tarveselvitykseen, hankesuunnitteluun ja esisuunnitteluun. Hämeenkyrötalon osalta ollaan tarkentamassa alustavaa hankesuunnitelmaa lopulliseen muotoon. Lopullisessa hankesuunnitelmassa tullaan täsmentämään hankkeen laajuus, selvittämään toteutustapa, rakennuspaikka, kustannusarvio ja toteuttamisajankohta. Valtuusto tulee käsittelemään vielä myös lopullisen hankesuunnitelman ja päättämään sen perusteella myönnettävästä rahoituksesta. Sen jälkeen alkaa esi- ja rakennussuunnittelu, jossa käsitellään yksityiskohtaiset huonetilaohjelmat, kustannusarviot, aikataulut ja rahoitussuunnitelma. Siinä vaiheessa syntyvät suunnitelmat, joilla kohde tullaan kilpailuttamaan.

Nyt on nähtävissä, että kesäkuussa tapahtuvan alustavan tilaohjelman hyväksymisen jälkeen alkavassa tarkemmassa hankesuunnittelussa tarvitaan siinä määrin arkkitehti- ja rakennesuunnittelua ja alueen kaavoitusta, että ne eivät tule valmistumaan vuoden 2024 talousarvion valmisteluun mennessä. Lopullisen hankesuunnitelman valmistelun määrärahat tullaan varaamaan vuodelle 2024 ja aikaisintaan vuoden 2025 talousarvioon voidaan ajoittaa investoinnin kilpailuttaminen ja aloittaminen. Edellytyksenä myös on, että kaavallinen valmius on saatu tuohon mennessä valmiiksi. Elinympäristölautakunnan tulee esittää määrärahatarpeen perustelemiseen riittävät suunnitelmat vuoden 2024 talousarvioehdotuksessaan.

Jos Hämeenkyrötalon toteutuksen kustannusarvio asettuu noin viiteen miljoonaan euroon, se vastaa yhden vuoden investointiohjelman suuruutta, mutta hanke tulee todennäköisesti ajoittumaan kahden vuoden ajalle. Jotta investointi ei aiheuttaisi lisääntyvää lainanottoa, rakentamisaikaisten muiden investointien määrää tulisi määräaikaisesti vähentää niin, että vuosittainen investointiohjelma ei olisi normaalitasoa suurempi. Investointiohjelmaan mahtuisi vain välttämättömät saneeraustyyppiset investoinnit. Lisäksi lisälainoitukselta välttyminen edellyttää sitä, että kyseisinä vuosina vuosikatetta syntyy rahoitustarvetta vastaava määrä. Se edellyttää maltillista toimintakatetta ja riittävän myönteistä verorahoituskehitystä. Realistista on ennakoida, että kunnan tavoite lainoituksen keventämiseen jatkuu edelleen, mutta hidastuu hetkeksi Hämeenkyrötalon lainoituksen vuoksi.

Jos kunnan lainoituksen keventäminen katsotaan ensisijaiseksi tavoitteeksi, tai osoittautuu tulevassa taloustilanteessa välttämättömäksi, se on otettava huomioon kaikkien uusinvestointien suunnittelussa. Oman taseinvestoinnin vaihtoehtona on ainakin teoriassa tilatarpeen rahoittaminen vuokramallilla. Se mahdollistaa lainoituksen kevenemisen, mutta tulee näkyviin taseen vastuissa. Vuokramallissa tilavuokrat tulevat käyttötalouteen eli kasvattavat kaikkien tilojen käyttäjien käyttökustannuksia ja kunnan toimintakatetta. Se myös pienentää vuosikatetta, mutta toisaalta poistojen kehitys on silloin pienenevää. Vuokramallissa rahoituskustannus on yleensä hieman taserahoitusta korkeampi, mutta toisaalta kiinteistön ylläpidon ja omistamisen riski ei tule kunnalle. Rahoituksen vaihtelevuuden riskeiltä tulee suojautua kummassakin vaihtoehdossa.

Oikeaa rahoitusmuotoa on mahdollista vielä harkita siinä vaiheessa, kun investoinnin suuruus ja toteutustapa on ensin määritelty.

Liitteenä on alustavan hankesuunnitelman alkuosa (15 sivua). Koko liiteaineisto on jaettu valtuutetuille maaliskuun seminaarin yhteydessä.