Kuvaus
Yli-Niskalan asuinalueen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtävilläolosta on julkaistu kuulutus Uutis-Oivassa, kunnan ilmoitustaululla ja nettisivuilla 19.4.2023. Alueen naapurimaanomistajia ja OASissa luetelluilla osallisille on tiedotettu asiasta kirjeitse ja lausuntopyyntö on välitetty viranomaistahoille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä koko suunnittelutyön ajan, alkaen 27.4.2023, kunnantalon asiointipisteessä ja kunnan kotisivuilla. OASista on pyydetty kaavoituksen alkuvaiheen palautetta 29.5.2023 mennessä. OASista saapui yksi mielipide ja neljä lausuntoa jotka ovat oheismateriaalina. Palautteen aiheuttamat toimenpiteet ja kaavanlaatijan vastine niihin on esitetty selostuksen sivulla 24.
Kaavalle on ollut tarve löytää alueen identiteettiä kuvaava nimi. Peltoalueen historiallinen tausta Yli-Niskalan tilan viljelymaana ja rannan sekä satama-alueen sisältyminen kaava-alueeseen ovat pohjana nimeämisille. Kaava-alueesta käytetään jatkossa nimeä Ranta-Niskalan asemakaava ja asemakaavamuutos ja uudesta osoitetusta tiealueesta Ranta-Niskalan raitti.
Kaavoitus koskee kiinteistöjä 108-421-1-39, 108-421-3-136 Niskanniemi ja 108-421-3-205 Käpylä. Asemakaavan muutos koskee Käpylän asemakaavan (19.6.2000) maa- ja metsätalous- sekä urheilu- ja virkistyspalvelualuetta. Ranta-asemakaavan muutos koskee Yliniskalan rantakaavan (25.9.1971) osaa korttelista 1 sekä maa- ja metsätalousaluetta.
Kaavaselostuksen sivulta 7. lähtien esitellään alueen olosuhteet ja nykyistä rakennetta. Alueelta on laadittu luontoselvityksiä vuosina 2014-2019 (liitteet 6.,7. ja 8.) ja niissä on havaittu alueella liito-oravien papanapuita, pesä- ja levähdyspaikaksi sopivia kolopuita sekä papanoita ja esitetty ehdottomasti säästettäväksi elinympäristön ydinalue. Alueen luontoarvot sijoittuvat sen rantametsiin.
Kunnan virkatyönä on valmistunut selvitys alueen rakennetusta ympäristöstä ja maisemasta, joka on kaava-aineiston liitteenä. Maisemallisesti rakentamisen kannalta arimmat alueet ovat Kyrösjärven ja Pappilanjoen rantametsät sekä Yli-Niskalan talouskeskuksen lähiympäristö. Peltojen pusikoitumisen myötä näkymät Yli-Niskalan päärakennukselta pelloille ja vesistöön ovat suurelta osin hävinneet, mutta talouskeskus on selkeä alueen dominantti, jonka asema maisemassa tulee huomioida. Suunnittelusuosituksena on että puustoisuus vesistöä ja entistä peltoa rajaavana tekijänä tulee säilyttää maisemassa. Kaavan ehdotusvaiheessa on tarkoitus laatia alueelta rakennettavuusselvitys ja mallintaa alue 3D-mallinnusohjelmalla sekä laatia havainnekuvia maisemavaikutusten arvioinnin tueksi.
Syksyllä 2023 valmistui asemakaavatasoinen arkeologisen inventointi alueesta, laatija Mikroliitti OY. Tuloksena oli, että kaava-alueelta ei havaittu uusia kiinteitä muinaisjäännöksiä tai muitakaan suojeltavaksi katsottavia arkeologisia jäännöksiä. Aiemmin alueelta on tunnettu Yli-Niskalan talouskeskuksen länsipuolella historiallinen asuinpaikka, joka on luokiteltu kiinteäksi muinaisjäännökseksi. Alue on huomioitu ja osoitettu kaavassa s-merkinnällä.
Kaavaselostuksessa on esitelty alustavia vaihtoehtoja, joita laadittiin kolme VE1, VE2 ja VE3. Vertailun kautta (s. 27 -28) jatkokehitykseen valittiin VE3. Kaavan vaikutuksia ja suhdetta asemakaavaa ylempiin kaavatasoihin mm. kunnan strategiseen yleiskaavaan, Keskustan yleiskaavaan 2010 sekä Maakuntakaavaan on kuvattu selostuksen s.18 alkaen. Kaavaluonnoksesta on laadittu yleiskaavallinen tarkastelu s. 21.
Kaavaluonnoksessa alueen pinta-ala on 5,85 hehtaaria ja kokonaisrakennusoikeus 4620 kem2, aluetehokkuus n. 0.08, 8 % kokonaispinta-alasta on mahdollista rakentaa. Kaavassa muodostuu asuin- ja erillispientalojen korttelialuetta, lähivirkistysaluetta, katualuetta sekä venesatama- ja venevalkama-aluetta. Kaavassa osoitetaan lisäksi luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue (rantametsä), muu kulttuuriperintökohde (historiallinen asuinpaikka), ajoyhteys ja johtoa varten varattu alueen osa. Ohjeellisina merkintöinä osoitetaan lähivirkistysalueelle ulkoilureittejä sekä uima- ja grillipaikka.
Alueelle muodostuu 13 uutta erillispientalotonttia (AO) ja kaksi uutta asuinpientalotonttia (AP) esimerkiksi paritaloille. AO-tonttien pinta-alat ovat 1087 -1444 m2 ja AP-tonttien 2275 -2563 m2. Erillispientalotontin kokonaisrakennusoikeus on 300 kem2 ja asuinpientalotontin kokonaisrakennusoikeus on 360 kem2. Asuinrakennusten kerrosluku rinnemaastossa vaihtelee I – ½ k I u 2/3. Talousrakennusten kerrosluku on 1. Alueelle tulee arviolta 17 uutta asuntoa ja n.50 asukasta sekä yksittäisiä työpaikkoja asuntojen yhteyteen.
Lähivirkistysalueista (VL) rantametsä säilytetään pääosin nykyisellään ja arvokkaat luontokohteet on osoitettu luo-1 merkinnällä. Olemassa olevaa ulkoilupolkua ja venesatamaan johtavaa ajoyhteyttä voidaan parantaa. Rantaan voidaan toteuttaa pienimuotoisina rakennelmina esimerkiksi uima-, grilli- ja kalastuspaikka. Historiallinen asuinpaikka on osoitettu s-merkinnällä ja säilytetään luonnonniittynä. Hoidettua puistomaisempaa aluetta voidaan rakentaa Pappilanjoen rannan poukaman läheisyyteen. Ranta-Niskalan raitin alkupään lähivirkistysalueilla on yhdyskuntateknisen huollon linjoja ja rakenteita, alueelle voi sijoittaa myös esimerkiksi alueellisen jätepisteen tai lumenkaatoa.
Ohjeellisena ulkoilureittinä on osoitettu yhteys Ranta-Niskalan raitilta Suvantopolulle. Kaavaluonnoksessa esitetyn Ranta-Niskalan raitin pituus on noin 440 metriä. Ranta-Niskalan raitin päästä Laivataival- tielle on jalankululle ja polkupyöräilylle varattu tieyhteys, jolla huoltoajo sallitaan. Kyrösjärven rantaan on osoitettu venesatama (LV) ja venevalkama-alueita (LV-1). Alueelle voidaan rakentaa uusia laitureita ja järjestellä soutuvenepaikkoja. Kaavan yleismääräyksillä ohjataan muun muassa tonttien hulevesien käsittelyä ja pinnoitteita sekä autopaikkojen lukumäärää.
Alustavaa kaavaluonnosta käsiteltiin kaavatoimikunnassa 8.2.2024. Valmistunut 29.2.2024 päivätty Ranta-Niskalan asemakaavan ja asemakaava muutoksen luonnos sekä kaavan valmisteluaineisto on toimitettu kunnanhallituksen käsiteltäväksi. Kaavoituspäällikkö Leena Lahtinen esittelee kaavaluonnoksen kokouksessa.