Kuvaus
Rakennuspaikka
Kiinteistö:108-408-3-199 Puistokulma, rekisteröinti pv. 21.12.2913
Pinta-ala 3450 neliömetriä
Osoite: Hammareninkatu 2, 39200 Kyröskoski
Koordinaatit: 23509723, 6839605
Rakennuspaikka käsittää Kyröskosken keskustan korttelin 54 ja sen tontti 3, kiinteistön 108-408-3-199 Puistokulma. Rakennuspaikalle rakennetaan viisikerroksinen asuinkerrostalo, kerrosala 2294 neliömetriä (250 mm seinä).Rakennuksen pääasiallinen rakennustapa tiililaattaverhotut betonielementit. Sen yhteyteen piha-alueelle rakennetaan autopaikoitusta varten alue, jolle sijoitetaan 25 autopaikkaa. Lisäksi piha-alueelle sijoitetaan leikkialue, pyöräpaikoitus ja taloa palveleva jätehuolto.
Hakemuksen syy
Rakennuksen suunnitelmissa poiketaan asemakaava merkinnöistä ja määräyksistä seuraavasti:
Rakennukseen ei kaavasta poiketen sijoiteta liiketiloja, kaikki tilat ovat asuinkäyttöä palvelevia.
Rakennuksen räystäslinja ylittää kaavan salliman korkeimman räystäslinjan n. 600 mm.
Rakennus on koko pituudeltaan viisikerroksinen. Kaava sallii viisi kerrosta vain liikenneympyrän puoleisessa kulmassa.
Rakennuksen kerrosala ylittää kaavan salliman pintapysäköintiratkaisuun perustuvan maksimikerrosalan, vaikka pysäköinti onkin järjestetty pintapaikoituksella. Kerrosala on kuitenkin pienempi, kuin kaavan sallima rakenteelliseen pysäköintiin perustuvan ratkaisun maksimi. Sallittu rakennusoikeus pintapysäköinnillä on asemakaavassa
Rakennuksen osittain maanalaiseen kerrokseen on sijoitettu kerrosalaan kuuluvia tiloja 60% ensimmäisen maanpäällisen kerroksen kerrosalasta. Kaava sallii alimpaan kerrokseen sijoitettavaksi kerrosalaan kuuluvia tiloja vain 25% ensimmäisen maanpäällisen kerroksen alasta, eli kaavan maksimimäärä ylittyy.
Rakentamisrajoitus, mistä poiketaan
Poikkeamispäätös MRL 171 §:n nojalla MRL 58 § 1 momentin säännöksestä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Hakijan perustelut
- Perusteena liiketilojen poisjättäminen rakennuksen suunnitelmasta on liiketilojen vähäinen kysyntä rakennuspaikalla sekä rakennuttajan toiminnan keskittyminen sosiaaliseen asuntotuotantoon.
- Perusteena räystäslinjan ylitykselle 600 mm on rakennuksen 1. kerroksen lattiatason sijoittaminen nykyisen maanpinnan yläpuolelle. Normaalilla kerroskorkeudella alin kerros sijoittuisi maantasoa lemmaksi, mikäli vaatimusta räystäslinjan korkeudesta noudatettaisiin.
- Rakennus on koko pituudeltaan viisikerroksinen. Perusteena rakennusmassan sovittaminen ilmeeltään ympäröivään vanhaan teollisuusmaisemaan, joka koostuu pääosin tasakorkuisista punatiilisistä makasiinirakennuksista. Kadun puolen julkisivu on nelikerroksinen, ja rakennus näyttäytyy viisikerroksisena ainoastaan sisäpihan suuntaan.
- Rakennuksen kerrosala ylittää kaavan salliman pintapysäköintiratkaisuun perustuvan maksimikerrosalan ja perusteena on rakennuksen tyyppi: rakennuttaja toteuttaa kohtuuhintaista sosiaalista asuintuotantoa. Rakenteellisella pysäköinnillä hankkeen kulurakenne olisi niin raskas, että toteuttaminen ei olisi mahdollista. Kaavan sallimalla pintapysäköintiin perustuvalla pienemmällä neliömäärällä keskimääräinen neliöhinta muodostuisi myös suuremmaksi, kuin tavoiteltu vuokrataso antaa myöden.
- Kerrosalan sijoittamisen osittain maanalaiseen kerrokseen perusteena rakennuksen tilojen tehokas käyttö. Tarvittaville yhteistiloille, varastoille ja teknisille tiloille riittää 40% kellarin pinta-alasta, joten jäljelle jäävät tilat on tarkoituksenmukaista hyödyntää asuintiloina, kun muut edellytykset asuntojen rakentamiselle pohjakerrokseen täyttyvät.
Lausunnot
Kunta on kuullut kirjeitse ja paikallislehdessä julkaistulla lehti-ilmoituksella naapurit ja muut, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa.
- Pirkanmaan ELY-keskus on lausunut hankkeesta: ”Kaavasta poiketen kerrostaloon ei tule ollenkaan kaavan edellyttämiä liiketiloja, räystäslinja ylittää kaavan salliman korkeimman räystäslinjan 600 mm, rakennus on koko pituudeltaan viisikerroksinen, kun kaava sallii viisi kerrosta vain liikenneympyrän puoleisessa päässä, rakennuksen kerrosala ylittää kaavan salliman pintapysäköintiratkaisuun perustuvan maksimikerrosalan ja rakennuksen osittain maanalaiseen kerrokseen kuuluvia tiloja on enemmän kuin kaava sallii. ELY-keskus korostaa, että rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava maankäyttö- ja rakennuslain 117 f § mukaisesti tarvittavasta meluntorjunnasta meluselvityksineen sekä ulko-oleskelu- että rakennusten sisätilojen osalta. Alueen valaistus ei saa aiheuttaa häikäisyä maantien liikenteelle. ELY-keskuksen L-vastuualueella ei ole muuta huomauttamista rakentamiseen tai kaavasta poikkeamiseen Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen päätöksen luvasta tekee kunta. Tämä lausunto tulee liittää muihin lupa- ym hakemuksiin.”
- Pirkanmaan Maakuntamuseo on lausunut hankkeesta: Tontilla on voimassa vuonna 2013 hyväksytty asemakaava. Siitä poiketen rakennukseen ei sijoitettaisi näyteikkunallista liiketilaa, vaan pelkästään asumista, räystäslinjan enimmäiskorkeus ylittyisi noin 600 mm ja rakennus olisi koko pituudeltaan viisikerroksinen, kun kaavassa rakennusalan päihin on osoitettu kerrosluku 4 ja ainoastaan keskiosalle, liikenneympyrän kohdalle, kerrosluku 5. Tontti ulottuu osin Pirkanmaan maakuntakaavaan merkitylle Kyröskosken tehdasyhdyskunnan asuinalueet -nimiselle maakunnallisesti merkittävälle rakennetun kulttuuriympäristön alueelle (peruste: Pirkanmaan maakunnallisesti arvokkaat rakennetut kulttuuriympäristöt 2016, Pirkanmaan liitto). Alue on paperiteollisuuden synnyttämän taajaman kerroksellinen asuinympäristö. Välittömästi tontin itäpuolelle sijoittuu Kyröskosken tehdasyhdyskunnan valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö (peruste: Museovirasto, RKY-inventointi 2009). Pohjoispuolella, Hammareninkadun varressa sijaitsevat ns. Girsinkulman kiinteistöjen rakennukset on suojeltu asemakaavassa sr-merkinnöin. Kaakkoispuolelle, väljään puistomaiseen ympäristöön sijoittuvat kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaat Kyröskosken tehtaiden Korkomäen tilan talousrakennukset. Pirkanmaan maakuntamuseo katsoo, että hanke on mahdollinen, joskin rakennus poikkeaa voimakkaasti Kyröskosken nykyisestä rakennuskannasta. Kerrostalo tulee sekä massaltaan että kerrosluvultaan olemaan selvästi keskustan kookkain rakennus. Kyröskosken pääkadun, Valtakadun ja torin ympäristön rakennukset ovat pääosin 2-3 kerroksisia. Hankkeen kaupunkikuvallisia vaikutuksia olisi ollut hyödyllistä tutkia nyt esitettyä aineistoa tarkemmin havainnekuvilla. Maakuntamuseo pitää myös valitettavana, että tontille on päädytty rakentamaan standardi, suorakaiteen muotoinen rakennus, eikä kaavassa esitetyn rakennusalan mukaista keskeltä taittuvaa rakennusta, joka olisi luonut kiinnostavampaa ympäristöä, suojaisamman piha-alueen ja sopinut paremmin liikenneympyrän tuntumaan Kyröskosken keskustan keskusakselin, Valtakadun, pääteaiheena.”
- Metsä Board Oyj:n mielipide asuinkerrostalo hankeesta, Hammareninkatu 2 : " Kiinteistöllä 108-408-3-188 sijaitseva kartonkitehdas aiheuttaa melua, jonka vaikutuksia tulee huolellisesti selvittää hakemuksen mukaisen rakennushankkeen suunnitelussa. Valtioneuvosto on päättänyt meluntorjuntalain nojalla ohjearvoista, joita melutaso ei saa ylittää uusilla asuinalueilla. Rakennussuunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomioita meluntorjuntaa."
Kaavoitustilanne
Kaavoitustilanteesta on selvitys oheismateriaalina.
Alueella on voimassa asemakaava Kyröskoski, kortteleiden 52 ja 54 asemakaavan muutos, jonka valtuusto on hyväksynyt 17.6.2013. Kaavassa tontin käyttötarkoitukseksi on osoitettu asuin- , liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL-4). Sen määräyksissä todetaan: Maantasokerrokseen on sijoitettava näyteikkunallista liiketilaa. Näyteikkunallisen julkisivun osuuden on oltava vähintään 50% tontin rakennuksen tai rakennusten katujulkisivujen yhteenlasketusta julkisivupituudesta. kaavassa määrätään että rakennusten katujulkisivujen pääasiallisena materiaalina tulee olla puhtaaksimuurattu tiili.
Hulevedet on imeytettävä tai viivytettävä tontilla siten, etteivät katualueen sivu- ja laskuojien sekä rumpujen vesimäärät kasva. Piha-alueelle sijoitettavat pysäköintialueet tulee toteuttaa nurmitiilin tms. vettä läpäisevin rakentein.
Ennen rakennusluvan myöntämistä on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä kohteen nykytilanteen ja tulevan tilanteen mukaisesti laaditut tarkemmat meluselvitykset sekä toimenpiteet, joilla asuintoimintojen edellyttämät meluasiat tullaan kohteen toteutuksessa huomioimaan.
Kerrosluku on viisi tontin kulmauksessa ja muutoin 1/4 r IV, jossa murtoluku roomalaisen numeron edessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen toisen eli kadunpuoleisen maantasokerroksen alasta saa rakennuksen ensimmäisessä rinteeseen sijoittuvassa kerroksessa käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi.
Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin sallittu korkeusasema on määritetty kaavassa 96 m Valtakadun puoleisella julkisivulla.
Rakennusoikeus on ilmoitettu tehokkuusluvulla e= 0,4/ 0,7
Paikoitus määräys on 1 ap/asunto ja toisaalta 1 ap/ 100 m2 as sekä 1 ap/40 m lto
Tontilla on osoitettu johtorasitealueita. Helenanpuiston puoleinen rajan sivu on tontille osoitettu istutettavaksi alueeksi.
Alueella on voimassa Hämeenkyrön keskusta 2010 osayleiskaava vuodelta 2001, jossa alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi.
Hämeenkyrön strateginen yleiskaava 2040 (lainv. 9.2.2016): Tiivistyvä keskustaajama; Yleiskaavan tai asemakaavan erityinen tarkistamistarve. Täydennysrakentaminen on suunniteltava huolellisesti ja kokonaisuutena huomioiden kulttuuri- ja luonnonympäristöjen arvot sekä maiseman valtakunnalliset, maakunnalliset ja paikalliset arvot. Uusi eritasoliittymä osoitettu Tippavaaraan. Kyröskosken taajamassa koulu ja bussiliikenteen vaihto- ja liityntäpysäköintipaikka.
Alueella vireillä Keskustan osayleiskaava 2040, joka on osallistumis- ja arviointisuunnitelma vaiheessa.
Pirkanmaan maakuntakaava 2040 (tullut voimaan 8.6.2017) alue on osoitettu keskustoimintojen alueena (C) Merkinnällä osoitetaan valtakunnan osakeskus, kaupunkitasoiset keskukset ja Tampereen ydinkaupunkiseudun alakeskukset. Merkintä sisältää niihin liittyvät keskustamaisen asumisen ja keskustahakuisten palvelu-, työpaikka- ja muiden toimintojen alueet liikennealueineen ja puistoineen. Suunnittelumääräys: Alueen suunnittelussa on otettava huomioon yhdyskuntarakenteen eheys, kaupunkikuvan omaleimaisuus, asuinympäristön laatu ja monipuolisuus, yhteydet seudullisille virkistysalueille, joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn toimintaedellytykset sekä liityntäpysäköinnin ja joukkoliikenteen vaihtopaikkojen kehittäminen. Alueen suunnittelussa on turvattava kulttuuriympäristöjen arvojen säilyminen. Keskustatoimintojen alueille voidaan sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Vähittäiskaupan suuryksiköt on suunniteltava keskustaympäristöön soveltuviksi. Ne on mitoitettava ja niiden toteutus on ajoitettava yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia muille keskusta-alueille tai seudun palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle.
Maakuntakaavassa alue on kasvutaajamien kehittämisvyöhyke. Merkinnällä osoitetaan vyöhyke, jonka maaseutualueet sekä maa- ja metsätalousvaltaiset alueet ovat maakuntakaavan tavoitevuoden 2040 jälkeisiä potentiaalisia taajama-alueiden, väyläverkoston ja muun yhdyskuntarakenteen laajenemissuuntia ja joihin kohdistuu hajarakentamispainetta. Kasvuvyöhykkeeseen kuuluvat Akaan, Hämeenkyrön, Kangasalan, Lempäälän, Nokian, Pirkkalan, Pälkäneen, Tampereen, Valkeakosken, Vesilahden ja Ylöjärven ne alueet, joiden saavutettavuus, väestökehitys ja aluerakenne täyttävät kasvuvyöhykkeen kriteerit. Merkintä ei rajoita maa- ja metsätalouden ja niitä tukevien maaseudun elinkeinojen kehittämistä ja näihin liittyvää rakentamista. Kehittämissuositus: Alueen maaseutualueet sekä maa- ja metsätalousvaltaiset alueet tulee turvata tulevaisuuden yhdyskuntarakenteen laajentumisalueeksi. Alueelle suuntautuvaa asuin- ja työpaikkarakentamista on ensisijaisesti ohjattava taajama-alueille ja kyliin. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee erityistä huomiota kiinnittää liikennejärjestelyihin, erityisesti joukkoliikenteen mahdollistavaan yhdyskuntarakenteeseen, infrastruktuuriin, palvelujen saavutettavuuteen, toimiviin virkistysalueisiin sekä luonto-, maisema- ja kulttuuriympäristöarvojen turvaamiseen.
Poikkeamisen edellytykset (MRL 171 §)
Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeaminen voidaan myöntää, jos se täyttää laissa esitetyt edellytykset.
1) Poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Kyröskosken keskusta-alueen kehittymistä jarruttavat tyhjenevät liiketilat ja vanhentuva asuntokanta. Alueen houkuttelevuus ja viihtyisyys kärsii tästä. Elinvoimaisen ja elävän ympäristön tavoitteeseen pyrittäessä alueen uudisrakentamista ja asemakaavojen toteutumista edistetään kunnan osalta. Tällä hankkeella on kaavan toteutumista edistävä vaikutus. Se ei aiheuta haittaa kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Esitetty rakentaminen sijoittuu tiiviiseen taajamarakenteeseen, Kyröskosken pääkadun varteen. Sijainti on taajamakuvallisesti merkittävä. Uudisrakentaminen täydentää keskustaa ja jo rakentunutta yhdyskuntarakennetta. Rakentamisen vaikutuksia maisemallisesti ja rakennuksen sopivuutta ympäristöön on tutkittu 3D-mallinnuksen avulla. Rakennuksen 5. kerros sijoittuu pihan puolelle ja kadun puoleinen julkisivu on korkeudeltaan 4 krs. Rakennus muodostaa Valtakadun alkuun maamerkin ja liittyy ulkomuotonsa osalta tehdasalueen rakennuksiin. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeaminen ei ole ristiriidassa maakuntakaavan tavoitteiden tai suunnittelumääräysten kanssa.
2) Poikkeaminen ei saa vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
Hanke ei vaikeuttaisi luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Tontin alueella ei ole nykytilanteessa yleistä virkistyskäyttöä. Sen sijaan viereinen Helenanpuisto on hoidettu virkistysalue, jolle ei rakentamisesta aiheudu haittaa. Poikkeaminen ei vaikuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamiseen.
3) Poikkeaminen ei saa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
Rakennuspaikalla ei ole rakennuksia. Lähiympäristössä on tunnettuja rakennetun ympäristön kulttuurihistoriallisia arvoja, joita hanke ei vaaranna. Rakennuksen massoittelu ja materiaalivalintojen myötä se sopeutuu ympäristöönsä. Rakennus täydentää viereisellä RKY-alueeseen kuuluvien makasiinirakennusten muodostamaa ryhmää ja tehdasyhdyskunnan ilmettä. Esitetyt suunnitelmat toteuttavat näin asemakaavan henkeä ja tavoitteita. Poikkeaminen ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
4) Poikkeaminen ei saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeaminen ei mahdollista merkittävää rakentamista tai muutoin aiheuta merkittäviä ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeaminen edistää asemakaavan toteuttamista ja vastaa kunnan tavoitteisiin monipuolisesta asuntotuotannosta. Kyröskosken taajamassa on runsaasti tyhjiä liiketiloja ja pimeitä näyteikkunoita. Poikkeaminen liiketilojen sijoittamisesta ja niiden poisjättäminen rakennussuunnitelmasta ei vaikeuta taajamakehittymistä vaan edesauttaa vanhempien liiketilojen uudelleenkäyttöönottoa.
Tämä on ekologista ja resurssiviisasta yhdyskuntarakenteen kannalta.
Uusien asuntojen rakentamisella on Kyröskosken taajaman elinvoimaan positiivinen vaikutus. Asunnot sijoittuvat palvelujen ääreen ja joukkoliikenneyhteyden varrelle.
Rakennukseen ei ole sijoitettu näyteikkunoita, mutta sitä elävöittää asuntojen ikkunat ja parvekkeet, jotka alkavat pohjakerroksesta lähtien. Rakennus on ilmeeltään ja aukotukseltaan katunäkymään sopiva. Rakennus soveltuu rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.
25 autopaikan rakentaminen pihamaalle on tarkoituksenmukainen järjestely. Rakennuksessa on yhteensä 35 asuntoa ja asuntojen ala yht. 1683 m2, joten autopaikkoja on yksi ap/ 67 as m2. Tätä voidaan pitää kohtuullisena ottaen huomioon hyvät kävelyn- ja pyöräilyn edellytykset ja palvelujen läheisyys.
Rakenteellisella pysäköinnillä rakennusoikeus on e 0,7= 2415 km2 ja pihapysäköinnillä e 0,4= 1380 km2.
Käytetty rakennusoikeus ylittää 1035 neliötä sallitun ja on merkittävä poikkeaminen. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus sekä rakennusoikeuden myöntäminen ja poikkeaminen rakenteellisen pysäköinnin vaatimuksesta johtaa tilanteeseen, jossa kunnan tulisi harkita kaavamuutosta alueella kaikkien samanlaisilla määräyksillä olevien tonttien osalta. Rakennusoikeuden myöntäminen edellyttää huolellista pihasuunnittelua ja paikoitustarpeiden tutkimista tarkoin.
Erityinen syy
Tarkoituksen mukaiset pihajärjestelyt. Poikkeamisen myöntämisellä on Kyröskosken taajaman kehittämisen ja rakentamisen osalta myönteinen vaikutus. Kunnan tavoitteena on monipuolistaa asuntotarjontaa ja hankkeen toteutus on tärkeä osa tämän tavoitteen toteuttamista.
Perustelut
Edellisen tarkastelun perusteella laissa esitetyt poikkeamisen edellytykset täyttyvät.
Muiden kiinteistönomistajien rakentamisolosuhteiden ja mahdollisuuksien voidaan katsoa säilyvän alueella. Hankkeella ei ole merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Sovelletut lainkohdat: MRL 117§, 118§, 155§, 156§ ja 171 § sekä Hämeenkyrön kunnan rakennusjärjestys.
Poikkeusluvasta päätösoikeus on elinympäristölautakunnan lupajaostolla hallintosäännön liitteen mukaisesti (Kv 12.2.2022).
Liitteet: karttaote, asemapiirros
Oheismateriaali: lausunnot, kaavatilanne, ilmakuva, julkisivut, 3D-kuvat